Почти каждая молодая семья сталкивается с проблемой поиска и съема жилья — обман при выборе жилья , странности в договорах и навязанная субаренда. Адвокат, кандидат юридических наук, специализирующийся на муниципальном праве, Мереке Габдуалиев рассказал, как избежать ошибок и не напороться на подводные камни при выборе жилья.
— Мереке, какими законами регламентируются отношения квартиросъемщиков и владельцев жилья?
— В Гражданском кодексе (далее — ГК) договору найма жилища посвящены три статьи (601-603 в главе 30). Поэтому к договору найма жилища применимы общие положения об имущественном найме (аренде), регламентированные в параграфе 1 главы 29 ГК.
— А права сторон, согласно упомянутому вами документу, равные?
— К сожалению, нормы ГК РК (общая часть) защищают больше арендодателя. Например, согласно п. 6 ст. 546 ГК РК, если стороны не обговорили эти моменты в договоре, то, если квартиросъемщик нарушил сроки внесения платы за пользование имуществом, владелец жилья имеет полное право потребовать досрочного внесения платы. Причем срок устанавливает сам арендодатель. Единственное — он не имеет права требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд. И даже несмотря на это на практике бывает, что арендодатели взимают арендную плату за 6 месяцев вперед.
В то же время напомню: согласно п. 1 ст. 380 ГК РК, никто не вправе заставить вас заключит договор. Вот только на практике, если вы отказываетесь от заключения договора с предоплатой за шесть месяцев, то вам просто не сдадут жилье.
— С какими еще проблемами сталкиваются квартиросъемщики?
— С так называемым «депозитом», когда владелец жилья требует от арендатора, помимо арендной платы, дополнительной денежной суммы, мотивируя это тем, что в процессе аренды жилья арендатор может причинить какой-либо ущерб имуществу. Вторая проблема – внезапное изменение стоимости аренды. Между тем, согласно п. 3 ст. 546 ГК РК, «размеры платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год». Если, конечно, стороны не договорились об иных сроках. Но нормы закона зачастую не соблюдаются владельцами жилья . А арендаторы предпочитают съехать и, как правило, не обращаются в суд в защиту своих прав.
И, наконец, третье: нередко арендодатель, предпочитая получить максимальную выгоду от сдачи жилья, заставляет арендатора произвести в нем капитальный ремонт. Однако, согласно п. 1 ст. 552 ГК РК, «наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором».
Более того, в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РК «наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором».
Если же владелец жилья не хочет капитально ремонтировать его, наниматель вправе:
1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;
2) зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;
3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
4) отказаться от договора.
Но не стоит забывать, что, согласно ст. 553 ГК РК, «наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором».
Еще одна проблема — посещение арендованной квартиры собственником без предупреждения. В ГК РК и Законе РК «О жилищных отношениях» отсутствует запрет на подобные действия со стороны арендодателя, хотя это можно рассматривать как вмешательство в личную и семейную жизнь нанимателя жилья и членов его семьи.
— И куда обращаться арендатору в случае нарушения прав?
— К сожалению, ваши права не сможет защитить ни Департамент по защите прав потребителей, ни суд, поскольку договор аренды, как и любая сделка, совершается по обоюдному волеизъявлению сторон.
— А в вашей адвокатской практике встречались случай письменных жалоб квартиросъемщиков и чем они закончились?
— В моей практике были клиенты, недовольные действиями арендодателей. Но какие-либо документы и доказательства, указывающие на нарушение их прав, отсутствовали. Потому отсутствовала и перспектива судебного спора.
Записал Куат Керей.
