Наверняка, за последние 9 месяцев каждый пользователь социальных сетей в Казахстане хотя бы раз прочел подобный пост или комментарий. А, возможно, кто-то из вас или ваших близких столкнулись с повышением цен на жилье.
Поданным сайта «крыша.кз» в период с 22 по 24 сентября, сразу после объявления частичной мобилизации 21-ого сентября резко выросло количество запросов на аренду жилья от пользователей из России.
А после, на фоне увеличения спроса, обусловленного приездом россиян, некоторые арендодатели в Казахстане стали выселять своих сограждан и предлагать жилье по более высоким ценам релокантам — об этом неоднократно писали в казахстанских медиа. Также россияне интересовались курсом рубля к тенге и еще двумя казахстанскими сайтами по аренде и купле-продаже недвижимости.
Вместе с коллегами из Армении мы проанализировали изменение цен на аренду жилья с начала 2022 года в самых крупных городах наших стран — Астане, Алматы и Ереване.
Казахстан — в топе мест для релокации россиян
Сервис Google Trends позволяет увидеть популярность запросов из конкретной страны за определенный временной отрезок. Так, при вводе слова “релокация” видно, в пятерку самых популярных запросов с использованием данного слова входят такие запросы, как «релокация в Казахстан», «релокация в Армению» и «релокация в Грузию».
Пометка «Сверхпопулярные» означает рост таких запросов на более чем 5000% по сравнению с предыдущим временным периодом.
Так как в Казахстане одной из самых популярных площадок по размещению объявлений об аренде недвижимости является сайт krisha.kz, мы решили посмотреть, насколько часто после 24 февраля россияне искали одноименный сайт, через Google поисковик.
На графике просматривается резкий скачок количества запросов “крыша.кз” из России в период с 22 по 24 сентября, сразу после объявления частичной мобилизации 21-ого сентября. На фоне увеличения спроса, обусловленного приездом россиян, некоторые арендодатели в Казахстане стали выселять своих сограждан и предлагать жилье по более высоким ценам релокантам — об этом неоднократно писали в казахстанских медиа. Также среди похожих запросов можно увидеть, что россияне интересовались курсом рубля к тенге и еще двумя казахстанскими сайтами по аренде и купли-продажи недвижимости.
Сколько россиян приезжает в Казахстан?
По данным Миграционной службы Казахстана, с апреля текущего года произошло постепенное увеличение пассажиропотока, в среднем за сутки границу пересекало 7-9 тыс. граждан РФ, что в месяц составляло около 300 тыс. человек. Для Казахстана это довольно большое число, эквивалентное населению таких городов, как Петропавловск, Костанай или Актау, поэтому на экономике страны и повышениях цен это не могло не сказаться.
По словам Министра цифрового развития, инноваций и аэрокосмической промышленности Багдата Мусина, около 70 тыс. россиян с 21 сентября получили индивидуальный идентификационный номер (ИИН), который дает право на открытие банковских счетов и карт, приобретение имущества, заключение трудовых договоров и прочего. Несмотря на то, что для многих россиян Казахстан являлся транзитом к другим государствам, факт получения ИИН таким большим количеством релокантов, является свидетельством того, что часть из них остается на долгосрочное проживание и обосновывается в Казахстане.
Насколько выросли цены и кто пострадал?
Каждый год цены на аренду недвижимости возрастают из-за инфляции и подорожания цен в целом, во всех отраслях. Но в 2022 году, по сравнению с предыдущими годами, показатель повысился непривычно сильно. Так, судя по индексу цен на рынке жилья в Республике Казахстан, в сентябре 2022-го года по сравнению с сентябрем 2021-го года цены на аренду благоустроенного жилья выросли на 47%.
Аномальное повышение цен затронуло многих студентов, некоторые из них даже оказались на улице. Студентка Айсана поделилась своей историей выселения.
«Мы очень долго искали жилье, нашли квартиру за 230 тыс. в районе Наурызбай батыра/ Жибек жолы. Оплата у нас происходила 5 числа каждого месяца» — рассказывает Айсана.
Спустя месяц пребывания в арендованном жилье, хозяйка пришла к ним в квартиру и сказала, что у неё разборки в семье, что её дочка осталась на улице с ребенком и ее нужно куда-то заселить.
«Съезжайте срочно. У вас есть время до завтрашнего вечера. Но если вы не успели найти альтернативный вариант, то снимайте эту квартиру посуточно», — сказала владелица жилья. Айсана и сожительницы начали изучать договор.
Согласно которому хозяйка обязана была предупредить их о съезде за 10 дней. Однако владелица квартиры предупреждала лишь о намерении прийти, забрать оплату за аренду и «еще кое о чем поговорить». Вот это она и посчитала предупреждением.
Спустя некоторое время Айсана при поиске жилья наткнулась на ту же квартиру, но на 30% дороже.
«Я вижу объявление с этой же квартирой, только там стоит цена 300 тыс.» — рассказала студентка.
Айсана считает, что это просто была возможность увеличить стоимость аренды и сдать намного выгоднее, потому что всем приезжим нужна квартира, и они готовы за нее платить.
Как рост цен просматривается в государственной и альтернативной статистике?
Используя сайт Бюро Национальной статистики РК, мы проанализировали данные о ценах на арендную плату благоустроенного жилья в двух крупных городах Казахстана — Астане и Алматы за период с января 2021 года по октябрь 2022 года.
Согласно государственной статистике, в Алматы резкий скачок приходится на август, сентябрь и октябрь 2022 года, а в Астане рост просматривается в сентябре и октябре того же года. По графику видно, что в Алматы в 2021-ом году также присутствует рост цены в августе, но в отличие от 2022-го года, после сентября резких скачков не наблюдается.
По словам генерального директора агентства по недвижимости Qubiq Group Рената Брекешева, рост цен перед учебным годом в Алматы — это нормальное явление, потому что студенты со всего Казахстана приезжают в город, и начинает повышаться спрос, арендодатели увеличивают цены. В среднем стоимость на аренду жилья растет на 5-8%.
В 2022 году к привычному росту цен на рынке недвижимости к началу учебного года добавилось еще и резкое увеличение спроса на жилье из-за большого притока россиян. Все это привело к проблемам на рынке недвижимости и сильно ударило по кошелькам квартиросъемщиков.
«Аренда жилья для большинства казахстанцев является единственной возможностью иметь крышу над головой. В связи с отсутствием в национальном законодательстве норм, регулирующих все аспекты арендного жилья в соответствии с международными нормами и стандартами, правоприменительная практика в Казахстане не обеспечивает соблюдения прав и обязательств арендаторов и арендодателей. Это способствует формированию теневого рынка, следствием чего является незаконная сдача жилья в аренду без заключения договоров и оплаты налоговых платежей, а также необоснованная высокая арендная плата», — говорит президент ОФ «Фонд Парламентаризма в Казахстане», эксперт Центрально-Азиатской сети по праву на достаточное жилье Зауреш Батталава.
Так, например, государственный контроль за арендой в США ограничивает размер арендной платы, которую владелец может взимать за квартиру, и ограничивает право собственника выселять арендаторов.
По данным государственной статистики, в октябре 2021 года аренда квартиры 60 кв.м в Алматы в среднем обошлась бы примерно в 190 тыс. тенге, а в том же месяце 2022-го года в 360 тыс. тенге.
Несмотря на то, что рост цен просматривается в государственной статистике, мы решили рассмотреть и альтернативные источники информации и обратились к крупнейшему игроку на рынке недвижимости Казахстана — организации Krisha.kz.
Судя по полученным данным, в Астане квартиру площадью 60 кв.м в январе 2022 года можно было арендовать в среднем за 185 тыс. тенге, а к октябрю того же года — за 294 тыс. тенге. А в Алматы за тот же период цены выросли с 225 тыс. до 419 тыс. тенге.
В обоих источниках данные в целом показывают похожую тенденцию к росту в сентябре и октябре, но в госстатистике цены оказались ниже, чем на сайте Krisha.kz.
Как рынок недвижимости справлялся с таким притоком арендаторов?
Вызванный большим притоком релокантов спрос на аренду жилья стал неожиданным не только для арендующих, но и для работников в сфере недвижимости.
«Стоимость аренды поднялась в полтора, а где-то в три раза», — рассказывает генеральный директор Qubiq Group Ренат Брекешев.
Эксперт объясняет это тем, что у россиян, в отличие от местных, зачастую не было возможности остановиться у родственников и друзей, поэтому они арендовали жилье за любые цены. А арендодатели, понимая это, начинали пересдавать свои квартиры уже по более высокой цене.
«Эти изменения отразились и на нашей работе, до этого мы арендой вообще не занимались» — говорит Ренат. По его словам, после получения многочисленных заявок на аренду жилья, им пришлось быстро сформировать команду и запустить это направление. Через некоторое время они даже приняли на работу русского релоканта, который помогал с поиском жилья своим соотечественникам.
Еще одним фактором в повышении цен, по мнению Рената, стал инфошум, который поднялся в социальных сетях и местных медиа после массовой релокации россиян. Это привело к тому, что арендодатели, которые ранее не думали о повышении цен, тоже их повысили.
Все это означает, что пока в такие страны, как Казахстан, Армения, Грузия продолжают массово релоцироваться россияне, цены на аренду жилья не перестанут стремительно расти.
Источники данных:
Бюро Национальной Статистики РК
Krisha.kz
Сервис Google Trends
Авторы: Аружан Мереева, Куат Керей
Ментор: Катя Мамян
2021 года по октябрь 2022 года.
